2014年长沙房价继续涨 购房者买房必做十大准备

跌宕起伏的2013楼市正在远去，充满挑战的2014年已经开启。涨跌难料的房价、欲说还休的房产税、亦真亦幻的商业地产风险……凡此种种业界的憧憬与忧虑，构筑一个真真切切的行业。于2014年开年之际，以十大预言的方式，呈现一个不同思维角度的2014。

预言一：房地产税开征将在铺开

党的十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提到，加快房地产税立法并适时推进改革。

中央的改革大纲将“房产税”变成了“房地产税”，而且“升级”到了立法层面。

基于一线城市连续3个月20%的房价涨幅，三中全会关于财税改革的表述，以及近期国务院决定整合不动产登记职责，多种迹象表明，房地产税开征近在咫尺。

预言二：调控政策不会放宽形式将更为灵活

一再被强调的“坚持房地产调控不放松”并未出现在今年中央经济工作会的通报中，有人猜想国家对于调控无明显效果打起了退堂鼓，然而我们不难发现会议中释放出的“努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。”的双轨制住房供应体系等信息号，足以表明以后政府行政手段的淡出和对市场思维的重视。

在宏观层面的政策引导下，今年中国房地产的投资、销售、房价等涨幅都会持续放缓。许多一二线城市在今年第三、四季度土地成交大涨，今年形成供应后将能增加大量的新盘入市，改善供需、缓解房价上涨压力。

预言三：“自住型商品房”将受追捧

北京推出的住房调控措施则让人眼前一亮。提出了新颖的“自住型商品房”的概念。

“自住型商品房”就是房价比周边商品住房低30%左右，购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市的30%上交财政。不同于限价房，销售摇号由政府组织，自住型商品住房则由开发商组织销售、摇号选房，吸引了无数购房者。随着“自住型商品房”项目的陆续开售，千人争相竞逐一套房的现象也随之出现。

自住型商品房让人联想到香港的“自置公屋”，价格便宜，位置偏远，户型较小，但与自住型商品房不同之处在于，公屋不是摇号而是“轮候”，一般轮候时间为3年，使得香港在相当长一段时间维持了住宅市场的稳定。所以当自住型商品房甫一出现，就得到了市场的认可，不少业内人士甚至认同北京的自住型商品房政策有推广到其他地区的可能。从以前的政府做保障房，其余归市场，变成了政府做保障房保障低端人群居住，自住型住房低价销售给中低收入的自住型人口，有助于实现“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的比较理想的住房供应体系。这一政策也将成为各地效仿的新模式。

预言四：“城市群”、“城市圈”将成为热土

随着中央城镇化工作会议于2013年12月召开，推进城镇化的指导思想、主要目标、基本原则、主要任务渐趋明朗。

十八大确立建设新型城镇化的目标后，一年间，从官方到民间，新型城镇化的概念不断被具体化，如何建设新型城镇化也成为最为热议的话题。伴随着城镇化建设人们关注到人口问题、就业问题、资源环保、发展方式转变和结构调整等诸多问题。而土地在其中也扮演了非常关键的角色，从农村征地补偿问题到城市土地集约节约利用，土地的变化也潜移默化地在空间布局和形态上推动城镇化的进行。

在这次城镇化的洗礼中，土地的价值被重新归类排序，被深入挖掘，这也直接影响了房地产企业未来发展理念和投资方向的调整。在2014年，预期新型城镇化将从概念逐渐变成各地的实际行动，而存在于一二线城市和中西部城市群中的潜在土地供应也将逐渐被激活，成为房企逐鹿的新机会。

新型城镇化市场背景下，“城市群”、“城市圈”将迎来大发展的机会，越来越多组团式区域开始发展。同时，随着新型城镇化的推进，未来可以带动这些地区的产业和经济，有助于缩短地区差距，平衡地区间的发展，进一步解决房地产市场日益紧张的供求矛盾。

预言五：养老地产或迎来春天

2013年是养老地产利好政策频出、产业市场迅速崛起的一年。据相关业内人士预测，随着各项养老政策的逐步落地以及新项目的不断投入市场，2014年将成为整个行业爆发式生长的一年。

随着政府职能转变和经济转型升级，老龄产业陈旧的体制机制将被突破，一个企业自主经营、公平竞争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动且平等互换的现代市场体制将加快形成。

同时，各级政府将对老龄产业发展高度重视，国家有关部门将就我国老龄事业和产业发展制定整体规划。以上将共同促使建设、规划、服务、卫生、金融、土地、税收、就业、信息化人才培养等36个养老服务业领域的系列化支持措施在2014年不断完善落地。

预言六：住房信息联网年内有望实现

距离2014年6月底前要出台并实施的《不动产统一登记制度》仅剩5个月时间，而相对从2010年下半年开始，至今仍停留在公布推进城市数字“住房信息联网”，在5个月内完成住房登记制度，对于涉及到的国土部、住建部、法制办、税务总局等部门压力不可谓不小。

习总书记提出要把公权关进制度的笼子里，房产信息联网作为反腐败“踏石留印、抓铁有痕”的硬手段，不容再发生滞后，这是改革决心的体现。新一届中央领导集体的改革决心和动作有目共睹，被称之为“反腐利剑”的《不动产统一登记制度》推进的步伐将加快，虽很难在6月底实现，随着力度的不断深度，这一政策的落地年内实现是有希望的。

预言七：小产权房“转正”难破题

长期以来，小产权房处境尴尬，它是在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证由乡政府或村委会颁发，没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同房管局也不会给予备案。

然而，小产权房“转正”难度非常大，因为涉及土地的问题、城乡二元的问题、农民土地的问题，包括地方政府对于土地与市场的垄断问题等，矛盾非常大，问题非常多。

预言八：三四线城市泡沫将破

随着各城市发展阶段的不同，城市房地产表现也不一而足。对于2014年各城市楼市表现，华东师大商学院房地产系主任华伟表示，未来5年—10年，上海房价一定会“高歌猛进”，一线城市楼市没有跌，只有涨。二线城市如南京、武汉、杭州等城市楼市涨跌交替，涨为主旋律，中心区继续涨，外围区裹足不前。三线城市部分地区楼市泡沫破裂。

之所以一线城市还将继续上涨，这主要来源于2013年一线城市土地出让价高居不下。据中原地产统计数据显示，截至2013年的12月23日，北上广深四个一线城市合计土地出让金达5014亿元，比2012年全年2005亿元上涨150%。其中，上海土地出让金高达2177.98亿元，位居。

而对于众多投资者关注的三四线城市，世联地产调查发现，部分三四线城市区划周期高达近7年，供大于求的现象普遍，这也将导致未来部分三四线城市再度出现“鬼城”现象。

对于二线城市，多位业内人士看法不一，以华伟为代表的涨跌交替为主。其中，以温州为样本的二线城市，因为民间资本危机导致房价暴跌的现象或将继续出现。而苏南地区的苏锡常，也因为外需的疲软最终导致房地产市场表现并不如意。因此，二线城市未来房价走势，这还要看区域供求关系、人口导入、经济发展指标等因素。

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2014年房价到底走势会怎样？让你迷惑了吧，是等待，观望，还是现在出手，楼市拐点是否将要来临，困扰面前，心态一定要稳。在限购的政策下很多需求隐忍不发，如果后期楼市供应量无法跟上，那么潜在的购房需求在买家想方设法达到购房资格后，需求可能瞬间井喷，2014年房价可能还会暴涨。如果你有购房计划那么不妨来看看这些买房必做的十大准备，实用建议，不可错过！

、密切研究政策动向，提防相关陷阱。“一个同事年初购房，已经按照国五条调控前政策付清首付，”某业内人士说，结果由于后来政策变化，导致房子没买成。后来房价暴涨，原来准备好的首付款又不够用了。

第二、远离投资风暴中心，比如高热区域，长期的无法确定的远景和目前的实际问题，你更看中哪一个?

第三、贷款购房三要点：一是首付承担能力，二是贷款政策的稳定程度，三是预留至少三年的贷款还款准备金，做到这三条，你就可以贷款买房了。

第四、远期规划风险很大。要特别提防远期规划，开发商拿地亦然。

第五、产权不明晰不健全的房子要尽量回避。这样可以避免以后的购房纠纷，另外，想买小产权房也要慎重。

第六、投资性商业商务公寓，很多所谓的产权酒店或者小户型公寓所谓的以租代售其实都存在交房后的相关责任人不清晰的问题，目前我国相关法规对于这一领域其实存在很大的灰色地带，客户购买后很多权益得不到保障。

第七、预售合同条款要字斟句酌地研究。如果自己看不懂，可以请律师或者有购房经验的亲友帮忙看看。

第八、关于全装修房的验收和质量审核一定要做细。很多装修都有不少猫腻，不小心就会吃亏上当。

第九、关于要谨慎，目前很多消费者买房最关注的就是教育，所谓的学区配套，这方面一定要事先做充分扎实的调查研究，这方面千万不要轻信广告的迷人表白，而应该踏实前往教育主管部门一探虚实。

第十、尽量避免购买“地王”周边的商品房，因为地王往往是一种炒作出来的价值，本身并不代表地段一定就是或者潜力。

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