教你如何计算房屋使用率？

房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，套内使用面积是指套内房屋使用空间面积；建筑面积指套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。房屋使用率是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。但是，使用率并不是越高越好。

国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。由此可见，国家并没有把住房使用率的起点定得很高。专业人士认为70%至80%的使用率都是比较合理的，使用率应该有个合理的限度，并不是越高越好。所以，购房者不应盲目追求使用率，当超过合理的限度时，一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。

一般都认为，使用率越高，公摊面积就越少，相对的单位价格就更低；反之，要么是设计有问题，要么是开发商在捣鬼，反正就是购房者不够划算，其实不然。房屋的价值除了套内使用面积以外，还与配套的公建、小区的环境和服务设施等相关联。真正高档的物业，是不能省略豪华的大堂、会所，即使是走廊也必须设计得宽一点才够档次。公共空间的品质提升，一要靠设计和后期管理，二要以一定的面积和空间作为代价。

南方许多楼盘的公共部分做得非常好，但如果用使用率指标评定，就很难得到认可。北京也有过一些楼盘，为了提升楼盘的居住品质，设计了明亮的电梯厅、宽敞的公用空间等等，但因为相应的分摊面积加大，户型使用率降低，受到了一些非议。其实这些东西也是为了客户使用的。一般来说，越是高档的房子，其公摊面积越大，使用率越低。所以，如果购房者仅仅从经济上是否划算的角度来考虑使用率的高低，是不全面的。

房屋的使用率与实用率的区别

住宅套内净面积即使用面积与住宅面积的比为使用率，一般高层楼在72%~75%之间，板楼在78%~80%之间；而实用率则是套内建筑面积与住宅面积的比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引购房者，那么，房屋使用率与实用率到底有什么区别呢？了解了以下几个关于房屋面积的概念，两者的区别就显而易见了。

 
套内建筑面积由套内房屋使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
1.套内的使用面积： 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：    

a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。                  d.内墙面装饰厚度计入使用面积。

2.套内墙体面积： 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

3.套内阳台建筑面积： 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积的1/2计算。
综上所述，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

而住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

相比于房屋实用率而言，房屋使用率是套内房屋使用面积与住宅建筑面积的比例，而房屋实用率则是套内房屋使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积与住宅建筑面积的比例。

房屋实用率的不同计算方法

在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况。比较确切的计算方法是在建筑面积的基础上减法外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。