量跌价升 二手房有价无市无人接锅？

一、二手房市场数据分析

1.长沙二手房数据分析

据房天下统计数据显示，2017年12月份，长沙二手房挂牌总量较上月剧跌，挂牌跌幅高达16.69%，挂牌总量达94390套，二手房市场挂牌均价9956元/平米。

表1 各区县挂牌量价数据表

【数据来源:房天下房源推荐系统】

12月长沙各区域二手房挂牌量全面下跌，跌幅由大到小依次是：开福、长沙周边、岳麓、雨花、望城、芙蓉、宁乡、星沙、天心。

据房天下查房价数据显示，长沙各区域挂牌均价大部分平稳中保持微增的态势，仅有2个区域有些微下跌：开福、芙蓉；区域增幅以宁乡为首，挂牌均价达6868元/平米。其他各区域中，挂牌均价排名前列的是芙蓉，挂牌均价为11114元/平米，其次是开福，挂牌均价为10846元/平米，岳麓挂牌均价10674元/平米，位列第三，基本保持与上月相同的排名。

二、网友关注度数据分析

据房天下统计数据显示，长沙二手房住宅市场12月区县搜索总量为203684。搜索热度靠前的仍然是岳麓区二手房。商圈搜索情况中，梅溪湖12月依然是热搜商圈榜首，湘江世纪城取代保利麓谷林语占据了12月热搜楼盘榜首，网友持续关注岳麓区和梅溪湖商圈，原因不外乎，新城区房源量较充足，性价比高房源多，新城规划配套先进、潜力十足，装修房龄较新等等。

12月，长沙二手房市场热搜轨交线仍为2号线，相较上月，占比微升， 2号线的麓云路站占据了热门轨交榜首；三居室、60万以下、70-90平米依然是网友关注的二手房属性，比之上月，60万以下的区间依然保持热搜榜首的强劲趋势， 60-80万区间以14.91%的占比列在热搜榜的第二位，较上月占比略有下降，但是0-80万的区间占据了热搜榜的三分之二，足以证明网友对刚需户型的持续关注。

1.区县关注度分析

据房天下数据监控中心统计显示，12月长沙市各区域搜索热度岳麓区以26.48%的搜索占比成为榜首；其后雨花区搜索占比22.26%，天心区搜索占比13.27%，位列第三。

图 1 区县关注度排行及占比图

【数据来源:房天下房源推荐系统】

2.商圈关注度分析

12月长沙二手房市场商圈搜索情况显示，岳麓梅溪湖照旧登商圈热搜榜首，搜索占比5.43%；市政府以4.19%的搜索占比排名次之，相较上月，市政府取代省政府成为关注度第二的商圈；省政府为第三位，搜索占比为4.10%；武广新城搜索占比3.74%排名第四位。

图 2 网友关注商圈及占比图

【数据来源:房天下房源推荐系统】

3.楼盘关注度分析

12月份，湘江世纪城以4369次的搜索量荣登榜首，占比0.32%；保利麓谷林语搜索量为4202次，占比0.30%，在热搜楼盘中排名第二位；；恒大华府位列热搜楼盘第三位，搜索量为2294次，占比0.17%。

表 2 网友关注楼盘搜索量数据表

 【数据来源:房天下房源推荐系统】

4.轨道交通关注度分析

12月长沙二手房市场轨道线路搜索榜中，2号线登上热搜榜首，搜索量为1107次，搜索占比64.40%；1号线以612次的搜索量，35.60%的占比屈居次席。

12月长沙二手房市场热门轨交站点榜首为麓云路站，搜索量为453，占比26.35%；人民东路站次之，占比4.13%；万家丽广场站占比3.84%；涂家冲站占比3.14%；沙湾公园站占比3.08%； 路站占比3.03%；省政府站占比2.79%；尚双塘站占比2.56%。连续三个月，轨道的整体关注度持续下滑。

表 3 轨道交通、站点关注排行榜

【数据来源:房天下房源推荐系统】

5.户型、价格、面积关注度分析

在各种户型的需求上，三居仍然是网友青睐的户型，搜索占比达到34.54%，占比较上月微升；其次为两居，占比为23.84%，较上月微跌；再次为四居，占比为15.50%。与上月的数据相比，3居的关注度以优势占据榜首，而4居占据的份额较上月微升，可以看出网友的关注从2居分流部分去了4居和3居。

在价格方面， 0-60万区间名列榜首，为网友青睐的价格，占比18.45%；其后60-80万热度居次席，占比14.91%；80-100万占比10.19%，居第三位。

面积搜索中， 70-90平米的搜索仍占据前位，搜索占比为28.70%； 110-144平米的搜索占比为19.75%，屈居次席； 90-110平米搜索占比为17.62%，占网友热搜排行榜第三位。跟上个月相比，70-90平米的区间关注度有所上升，而90-144平的大户型区间的关注份额有所下降，网友在12月的关注又向小户型偏移部分。

图 3户型、价格区间、面积区间搜索量占比图

【数据来源:房天下房源推荐系统】

三、房源分析及热门推荐

以下几套房源分别拥有优质教育资源、临近地铁、刚需小两房。万博汇，可读砂子塘本部校区，建议有意者了解清楚该房的学位指标是否还在，使用情况如何，有些学校有6年一个指标的说法。

从1号线省政府站3号出口步行约463米即可到达湘府邻伴，小区北边靠近柯林堡幼儿园，周边小区聚集，配套有两馆一厅一园（湘府文化公园、湖南省科学技术馆、湖南省地质博物馆、湖南音乐厅），居住或者投资都可，区位优势明显。

表 4推荐房源属性表

【数据来源:房天下房源推荐系统】

四、政策案例解读及展望

【一】政策解读

房产税将要开征？财政部长已表态

12月20日，财政部长肖捷在《人民日报》上发表文章，就房地产税表态。另外，肖捷还在文章讲述了加快建立现代财政制度的意义，财税领域改革的成绩以及需要遵循的原则等等。

月末最后一棒：四部委联合发文 开发商不得拒绝公积金贷款

为了保障购房人按规定使用公积金贷款购房，《通知》要求，住房城乡建设部门要加强房地产市场监管。房地产开发企业在销售商品房时，要提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺，并在楼盘销售现场予以公示。房地产开发企业要认真履行承诺，不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式，限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。

《通知》提出，要加大联合惩戒力度。各地住建部门和住房公积金管理中心要及时查处损害职工住房公积金贷款权益的问题。对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房地产开发企业和销售中介机构，要责令整改。对违规情节严重、拒不整改的，要公开曝光，同时纳入企业征信系统，依法严肃处理。

《通知》还规定，住房公积金管理中心要规范贷款业务流程，压缩审批时限，自受理贷款申请之日起10个工作日内完成审批工作。受托银行要及时受理职工住房公积金贷款申请和办理相关委托贷款手续，住房公积金管理中心要加强对受托银行的业务考核。要公开住房公积金贷款业务流程、审批要件、办理地点、办理部门和办结时限，并在业务网点予以明示。各地住建、不动产登记、人民银行等部门要建立住房公积金贷款业务办理信息共享机制，让数据多跑路，职工不跑路或少跑路。

《通知》进一步提出，要提高住房公积金贷款抵押登记效率。不动产登记机构应当严格按照有关规定，及时受理住房公积金贷款抵押登记申请，在10个工作日内完成抵押登记手续。要应用信息化等技术手段，进一步提升住房公积金贷款抵押登记效率。

【二】市场展望

从以上数据不难看出，12月长沙二手房的挂牌量全面下降，而价格则是各区域以微弱的幅度上升，一方面是二手房进入惯常的淡季，不少经纪人开始放年终假，导致房源量持续下降，另一方面与新房开发商扎堆开盘分流了客户不无关系，目前二手房完全是有价无市的局面，价格一直微增，然后成交确在低位。

而以目前长沙新房与二手房倒挂的态势，如果明年政策仍不松动，预测2018年的二手房市场也很难有起色，对于经纪行业而言，寒冬正是筛汰弱势、洗牌的时机，趁机扩展多元化经营、发展租房业务、资产管理等业务不失为解决现状的方法。

对于购房者，可以放心按照自身需求选择心仪的房产，刚需大胆买，但是多房者就不得不考虑房地产税的落地了，目前来看，房地产税征收是必行之策，只在于实施早晚、征收方法的区别，对于多套房者，在房产税落地之前，要慎重考虑优化资产配置，不可过于依赖于单一资产模式。