租金收益难抵贷款利息 公租房不能成福利房

进入2012年，各地建设公共租赁房的步伐在加快，但其投资、建设、供应、管理机制尚不健全，仍制约着“夹心层”实现入住公租房的愿望。

解决建设公租房的资金来源依然是个难题。

以上海为例，目前上海中心城区的土地动拆迁成本加上建设成本每平方米已超过1万元。按照1万元计算，“十二五”期间上海公租房建设资金共需约1000亿元，除去30%的资本金，则共需通过市场融资筹措700亿元建设资金。

不容忽视的是，上海住房租赁市场的租售比已严重失衡。根据公租房的租金略低于市场水平的要求，即使按照低于市场水平10%来测算，公租房租金净率仅为3.5%左右，和目前的贷款利率有着较大的差距。

如何在传统的融资模式之外，寻找到新的合适途径，成为公租房建设中必须破解的难题。

一些专家认为，政府推出公租房的目的，就是为了使一些中等偏下收入的住房困难家庭，在无力通过市场租赁或购买住房的情况下，能够实现“居者有其屋”。基于此，既不能以成本、盈利等为依据来确定公租房价格，也要避免走极端，将公租房等同于福利房。

“公共租赁房不仅要建好，更要管好，管好比建好难度更大。”复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰认为，公租房不是解一时之急，而是将长期实行的住房制度，所以要可持续发展，本身就要坚持自负盈亏、可循环运作，尽量不损耗公共财政资源，尽量不要财政直接负担。

“虽然具有公益性和非营利性特征，但公租房不是廉租房，也不是福利房，本身不直接带有保障性和福利性。”陈杰称，公租房租金与市场挂钩的必要性还在于，如果公租房租金相对市场租金过低，那必然形成福利落差，变成了福利房。

陈杰进一步说，即使不考虑寻租腐败的发生可能，所租居民也不会有搬出的动力，公租房资源就会沉淀，达不到滚动循环利用、救急援助的作用。另外，应当鼓励公租房租客用个人公积金余额支付租金，这样既保障了公租房项目的资金回收，也解决了公积金不能买房就只能闲置、“逆向补贴”的问题，还原了住房公积金支持住房消费的本意。

对政府部门来说，大规模建造公租房需要魄力和勇气，而如何运营并保障可持续供应，则需要智慧和耐心。

目前公租房投资、建设、管理机制尚不健全，各地做法不一，应进一步通过优惠政策引导和鼓励社会资金、社会力量参与公租房建设和运营。

一些专家也称，必须采取市场化运营来保证保障房建设的可持续性，先租后售是解决公共租赁房资金来源的一条出路，比如是否可以做十年期先租后售，用十年以后产权的增值部分，弥补前期的投入成本。

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